Jak samodzielnie zbadać stan prawny nieruchomości dla której prowadzona jest księga wieczysta

Nie podlega dyskusji, że podejmując decyzję co do zakupu nieruchomości dla uniknięcia późniejszych problemów musimy zweryfikować czy osoba która nieruchomość sprzedaje jest rzeczywiście jej właścicielem, ewentualnie, czy została przez właściciela upoważniona do dokonania takiej czynności.

Zwykle takie weryfikacji stanu prawnego dokonuje pośrednik z którym właściciel podpisuję umowę pośrednictwa, jednak nie zawsze sprzedajemy i kupujemy nieruchomość za pośrednictwem agenta nieruchomości. Koniecznie zatem sami musimy sprawdzić jak sprawa własności wygląda.

Rejestrem do którego powinniśmy zajrzeć kupując nieruchomość jest oczywiście księga wieczysta. Obecnie możemy sprawdzić jej treść nie wychodząc z domu na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości: https://ekw.ms.gov.pl/eukw/pdcbdkw.html 
dlatego wystarczy poprosić właściciela, aby podał nam jej numer i sprawdzić jak wygląda stan prawny naszego upragnionego mieszkania bądź domu.

Jeżeli dana osoba odmawia podania numeru księgi wieczystej powinno wzbudzić to naszą czujność. Przede wszystkim, rejestr jest JAWNY, nie wierzmy też w zapewnienia takiej osoby że niechęć do podania numeru księgi wieczystej wynika z jej obaw, że dokonamy w takiej księdze zmian. Tylko właściciel może złożyć wniosek o zmianę treści księgi!! Bez aktu notarialnego, którym osoba podana w księdze wieczystej jako właściciel przenosi na nas własność nic nie zdziałamy. Możemy raczej przypuszczać, że osoba która podaje się jako właściciel obawia się, że dowiemy się, że „coś w księdze jest nie tak”. Co to może być? Przyczyn jest wiele, pierwsza jaka nasuwa się na myśl, to taka, że nie jest ona właścicielem, albo jest współwłaścicielem i nie może sprzedać CAŁEJ nieruchomości, tylko przysługujący jej udział. Kolejna to taka, że jest właścicielem nieruchomości, ale ze względu na brak przeprowadzonego postępowania spadkowego nie jest wpisany do księgi. Może się też zdarzyć, że właściciel nie skończył jeszcze 18 roku życia i do zawarcia transakcji konieczna jest zgoda sądu. Wszystkie takie niezgodności na szczęście można szybko wyjaśnić i przed dokonaniem transakcji uregulować stan prawny, aby spokojnie móc nabyć nieruchomość i cieszyć się nią długimi latami.

Sytuacja wygląda gorzej, gdy na nieruchomości ustanowione są ograniczone prawa rzeczowe. Przykładowo, dobrze nam wszystkim znana hipoteka. W takiej sytuacji, koniecznie musimy wyjaśnić, jak wygląda aktualnie jej spłata. Jeżeli jest to hipoteka ustanowiona przez bank, wystarczy wtedy aktualne zaświadczenie z banku czy dług jest spłacany i ile jeszcze go pozostało (takie zaświadczenie będzie zresztą konieczne przy finalizacji transakcji u notariusza). Mniej ciekawie sytuacja wygląda, jeśli na naszym wymarzonym domu, czy mieszkaniu wpisana jest hipoteka przymusowa. Co taka hipoteka oznacza? Hipoteka przymusowa powstaje bez zgody właściciela nieruchomości – może także zostać ustanowiona wbrew jego woli i jest jednym ze sposobów zabezpieczenia wierzytelności stwierdzonej tytułem wykonawczym (art. 109 i nast. ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece). Hipoteka przymusowa nie powstaje na mocy umowy czy też jednostronnego oświadczenia woli właściciela nieruchomości, lecz na podstawie złożonego przez wierzyciela wniosku z załączonym do niego tytułem uprawniającym do prowadzenia egzekucji. Biorąc pod uwagę, że w danym przypadku toczyć się już może postepowanie egzekucyjne, co skutkować będzie wystawieniem nieruchomości do licytacji. Więc w tej sytuacji trzeba będzie kontaktować się z wierzycielem lub komornikiem, żeby ustali w jaki sposób dług zostanie spłacony.

Podsumowując, zachęcam do każdorazowego i kilkukrotnego sprawdzania treści księgi wieczystej przed dokonaniem zakupu mieszkania dla naszego własnego bezpieczeństwa, tym bardziej że emocje które towarzyszą zakupowi, często sprawiają, że kupujący postępują nierozważnie i lekceważą niepokojące objawy, które w „normalnej sytuacji” spowodowałyby zapalenie się czerwonej lampki. Nie muszę chyba przypominać, że nieruchomość jest inwestycją na długie lata i nie kupujemy jej z myślą o borykaniu się już po jej zakupie z komornikami i sądami :)

W razie pytań zapraszam do kontaktu za pośrednictwem maila :biuro@estateagent.com.pl

2015-11-04 10:02:06, aktualizacja: 2016-02-12 13:45:29

Wybierz rodzaj opłaty
Do powyższej kwoty należy dodać koszty wypisów z aktu notarialnego - 6 zł za stronę (typowo ok. 200,- zł + VAT), oraz koszty ewentualnych wniosków o wpis do KW (+ VAT).
Kalkulator pozwala zapoznać się z orientacyjnymi kosztami zakupu nieruchomości przez Klienta. Taksa notarialna obliczona na podstawie obowiązujących stawek (Dz.U. z 2004 r. nr 148, poz. 1564 z późniejszymi zmianami).
PLN
Podatek od czynności cywilnoprawnych (2%): PLN
Taksa notarialna: PLN
Vat od taksy notarialnej: PLN
% PLN
VAT od prowizji agencji: PLN
Opłata sądowa: PLN
W sumie opłaty dodatkowe: PLN
Suma: PLN